เขียนโดย: มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค

เขียนเมื่อ: 15-08-2026 20:15

หมวดหมู่: ที่อยู่อาศัย

ระวังภัย! ซื้อ&ขายที่ดินเงินผ่อนแบบตัดแบ่งขาย>เสี่ยงสูง

ต้องเตือนกันไว้เนี่ย เพราะมันเกิดเรื่องมาแล้ว เจอกันเยอะมาก เงินก็จ่ายไปแล้ว แต่อดได้ครอบครองที่ดิน เท่ากับ เสียเงินฟรี ! เออเนอะ แล้วทำไมถึงเป็นแบบนั้นล่ะ ?

คืองี้นะ ไอ้การซื้อที่ดินแบบตัดแบ่งขาย เหมาะกับผู้ที่ไม่มีเงินก้อนโต , ไม่ต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารไม่ต้องใช้เอกสารแสดงรายได้ หรือ สลิปเงินเดือน , ไม่ต้องตรวจสอบเครดิตบูโร หรือ ประวัติทางการเงิน แถมขั้นตอนรวดเร็ว แค่ทำสัญญาผ่อนชำระค่างวดโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน ทีนี้ก็เลยมีธุรกิจ "การซื้อ&ขายที่ดินเงินผ่อนแบบตัดแบ่งขาย คือ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ ตัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงเล็กเพื่อขายให้คนที่อยากซื้อ แต่มีเงื่อนไขต้องวางเงินดาวน์และผ่อน โอนการันตรีให้โอนชื่อเข้าโฉนดที่ดิน(แปลงใหญ่)ได้เลย ที่สำคัญต้องจ่ายค่างวดจนครบถึงจะไปแบ่งแยกโฉนดให้ ณ สำนักงานที่ดิน

อ้าว ! แล้วมันมีปัญหาอะไร?

เออน่ะ ก็มีน่ะดิ เอางี้ต้องให้ คุณกิตติศักดิ์ ธนันณัฏฐ์ ทนายความ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค อธิบายแบบเข้าใจง่ายๆ

" สมมุติ มีเจ้าของที่ดินรายหนึ่ง ต้องการขาย 200 ตารางวา โดยโฆษณาตัดแบ่งขายให้4คน ที่ไม่เคยรู้จักกันมาก่อน แต่ละคน ซื้อคนละ 50 ตารางวา โดยทั้งหมดทุกคนที่ซื้อจะถูกเพิ่มชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมในที่ดินแปลงใหญ่รวมเป็น 5 คน คือ คนซื้อ 4คน คนขาย 1คน ทีนี้ทุกคนก็ทยอยโอนผ่อนค่างวดไปเรื่อยๆ กระทั่ง... เกิดปัญหา มี1คน ที่ติดเครดิตบูโร ทำให้มีปัญหาการเงินจนผ่อนค่างวดที่ดินไม่ไหว แต่มันกระทบชิ่งเป็นลูกโซ่ ไปถึงอีก3คน ทั้งที่จ่ายเงินเกือบครบ แต่กลับอดได้เป็นเจ้าของที่ดินแบบสมบูรณ์ มันติดดอยอยู่อย่างนั้น ทำให้เสียเงินฟรีๆ ปัญหาที่เจอลักษณะแบบนี้ นั่นคือ เจ้าของที่ดินไม่ได้แบ่งแยกโฉนดเป็นแปลงย่อยก่อนทำสัญญา ถึงแม้ทั้ง4คนชำระเงินงวดจนครบ ก็อาจ "ชวด" ได้ หากมีกรณี 1 ใน 4 ที่ซื้อที่ดินแปลงเดียวกับเราและมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมถูกสืบทรัพย์ บังคับคดี ที่ดินแปลงใหญ่จะถูกยึดไปด้วย คนที่ไม่รู้เรื่องด้วยจะต้องไปดำเนินการขอกันส่วนเอาเอง เสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลา เพราะฉะนั้น วิธีป้องกันความเสี่ยงเบื้องต้นเพื่อความปลอดภัยไว้ก่อน หากต้องการซื้อที่ดินแบบตัดแบ่งขาย ต้องไปสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดินตัวจริง , ต้องปลอดภาระจำนอง และ ปลอดค้ำประกัน , การทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ต้องรัดกุม ที่ดินควรแบ่งแยกเรียนร้อยแล้ว ต้องระบุ "ยอดเงินที่จ่าย และ งวดทั้งหมดให้ชัดเจน ต้องไปบันทึกข้อตกลง หรือ แจ้งสิทธิไว้ที่ สำนักงานที่ดิน สำคัญ! ต้องเก็บหลักฐานการโอนเงินและใบเสร็จทุกงวด ห้ามหาย ยิ่งไปกว่านั้น บางกรณีเพียงแค่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย อย่างเดียวและผ่อนไปเรื่อยๆ โดยที่ยังไม่มีการโอนชื่อผู้ซื้อไว้หลังโฉนด แบบนี้ เสี่ยง มากๆๆ

ตั้งหน้าตั้งตาผ่อนเงินงวดซื้อที่ดินจนจบ สรุป >ไม่ได้โฉนดไม่ได้ที่ดิน! ทำไงดี ?

ตัวการใหญ่เกิดจาก เจ้าของที่ดินที่ตัดแบ่งขายบางราย บ่ายเบี่ยงไม่ยอมไปโอนให้ หรือ บ่ายเบี่ยงไม่มาตามนัดที่สำนักงานที่ดิน ทั้งที่ผู้ซื้อผ่อนจ่าย ค่างวดจนครบ ผู้ซื้อไม่ต้องทน! หากมีหลักฐานชัดเจน ฟ้องศาลให้โอนได้ตามกฎหมาย อย่าปล่อยให้เสียเปรียบ

-ขั้นตอนแรก ต้องให้ทนายความ ส่งหนังสือเตือน (Notice) ให้โอนกรรมสิทธิ์ภายใน 15-30 วัน

-หากยังเพิกเฉย ทางผู้ซื้อที่เป็นผู้เสียหาย ต้องยื่นฟ้องต่อศาลแพ่ง ข้อหาผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

-ขอให้มีคำพิพากษา “ให้จำเลยไปโอนที่ดินให้ผู้ซื้อ” แต่หากจำเลยยังไม่ไป ทางศาลจะมีคำสั่งให้ “เจ้าหน้าที่โอนแทน” ได้ตามกฎหมาย และยังสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายเพิ่ม (ถ้ามี)เช่น เสียโอกาสใช้ประโยชน์จากที่ดิน , ค่าใช้จ่ายเดินทางไปสำนักงานที่ดินซ้ำ ๆ สามารถฟ้องเรียก “ค่าเสียหาย” เพิ่มเติมได้ตามกรณี จำไว้ "สัญญาจะซื้อจะขาย" , ใบมัดจำ , สลิปโอนเงิน ถือเป็นพยานหลักฐานสำคัญ แม้ไม่ได้จดทะเบียนที่ดิน แต่ก็สามารถฟ้องศาลให้ “บังคับโอน” ได้!

*อ้อ! กรมที่ดิน เตือน ให้ระวังความเสี่ยง การซื้อ&ขายที่ดินเงินผ่อนแบบตัดแบ่งขาย ถึงแม้ผู้ซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์ แต่อาจติดปัญหา "แบ่งแยกแปลงไม่ได้ " เพราะอาจติดข้อกฎหมายผังเมือง, ระยะร่น , ทางสาธารณะ , หรือขนาดแปลงไม่ถึงเกณฑ์ขั้นต่ำ ทำให้สำนักงานที่ดิน ไม่ออกโฉนดแยกให้

เตือนภัย! มิจฉาชีพโพสต์ออนไลน์ หลอกขาย "ที่ดินแบ่งแปลง" เช็กให้ชัวร์ก่อนโอนเงินนะทุกคน

กรมที่ดิน เตือนการซื้อขายที่ดินเงินผ่อนแบบตัดแบ่งขายมีความเสี่ยงสูงมาก มิจฉาชีพแฝงตัวมาในรูปแบบหลอกขายที่ดินแบ่งแปลง โพสต์ขาย "โฉนดสวยๆ ผ่อนได้ โอนเกิน 50% สร้างบ้านได้เลย" แต่สุดท้ายผู้ซื้ออาจไม่ได้โฉนด เสียเงินฟรี เพราะคุณอาจเจอ "โฉนดทิพย์ " โดยมิจฉาชีพแอบอ้างนำรูปโฉนดของคนอื่นมาโพสต์ขายออนไลน์

4 วิธีป้องกันไม่ให้ตกเป็นเหยื่อ

1.นำเลขที่โฉนดไปเช็กข้อมูลจริงกับกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ว่า ชื่อตรงกับผู้ขายจริงไหม และติดจำนองหรืออายัดหรือไม่

2.ระวัง อย่าโอนเงินดาวน์สูง หรือ ผ่อนหมดก่อนโอน หลีกเลี่ยงการโอนเงินผ่านเน็ต หรือ โอนยอดสูงๆ ให้คนแปลกหน้าโดยยังไม่เห็นแปลงที่ดินจริง

3.ห้าม! โอนเงินเข้าบัญชีบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริง , การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน สำนักงานที่ดิน เท่านั้น ไม่ควรทำสัญญาตกลงกันเอง ควรระบุเงื่อนไขการผ่อนและการโอนให้ชัดเจนทางกฎหมาย

4.ระวังเงื่อนไข "ห้ามโอน" ต้องตรวจสอบให้แน่ชัด" ที่ดิน "อยู่ในช่วงเวลาห้ามโอนตามกฎหมายจัดสรรหรือไม่

ข้อกฏหมาย : การจดทะเบียนห้ามโอน > กรมที่ดิน

ด้วยความปรารถนาดีจาก มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค