>มัดรวมถาม-ตอบ เหตุคาใจแผ่นดินไหวคอนโดฯ เสียหายใครต้องรับผิด!

จากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 คอนโดมิเนียมหลายแห่งได้รับความเสียหายทำให้เจ้าของร่วมและผู้เช่าไม่กล้าเข้าไปอยู่ ทำให้มีหลายคำถามคาใจค่าเสียหายทั้งภายในห้องชุดและส่วนกลางใครต้องจ่าย, ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหมเพราะคอนโดเสียหายเข้าไปพักอาศัยไม่ได้, เช่าคอนโดฯ แต่เสียหายจนอยู่ไม่ได้ต้องไปพักโรงแรมค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเรียกเอาจากใคร, คอนโดฯ ยังติดจำนองธนาคารแต่แผ่นดินไหวเสียหายหยุดจ่ายค่างวดได้ไหม? เอาละความกังวลทั้งหมดทั้งมวลนี้ ศูนย์นิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จึงร่วมกับ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค จึงมัดรวมคำถามนำมาตอบให้เกิดความกระจ่างเป็นๆ ข้อๆ

ถาม : ผ่อนจ่ายคอนโดฯ แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ พอเกิดแผ่นดินไหวพบว่าผนังร้าวหลายจุดไม่กล้าเข้าไปอยู่ จะทำอย่างไรดี แล้วใครต้องรับผิดชอบซ่อมแซม

ตอบ : เหตุนี้เป็นหน้าที่ของผู้จะขายต้องรับผิดชอบซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องตามกฏหมายควบคุมสัญญา ดังนั้นหากไม่ยอมแก้ไขซ่อมแซม อาจเป็นสิทธิ์ให้ผู้จองหรือผู้จะซื้อขอเลิกสัญญาหรือปฏิเสธการรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขาย

ถาม : รับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯยังไม่ถึงปี แต่บริเวณห้องเกิดรอยร้าวจากแผ่นดินไหว จะทำอย่างไร ใครจะซ่อมให้

ตอบ : กรรมสิทธิ์เป็นของใครก็ต้องรับผิดชอบการซ่อมแซมเหตุชำรุดบกพร่อง ทีนี้หากต้องการตัวช่วยก็ต้องไปดูว่า ได้ทำประกันวินาศภัยไว้หรือไม่ หากมีก็ต้องไปเคลมประกัน

ถาม : คอนโดฯ ที่ติดจำนองกับธนาคาร แต่พอมีเหตุแผ่นดินไหวทำให้เกิดรอยร้าว สามารถหยุดชำระค่างวดได้หรือไม่

ตอบ : การทำสัญญากู้ยืมจำนองไปแล้ว ไม่สามารถนำมาอ้างเหตุแผ่นดินไหวไม่จ่ายค่างวด ลักษณะคล้ายกับช่วงโควิดปี 2563 กับช่วงน้ำท่วมหลายๆ ครั้ง แต่กรณีนี้มีมาตรการจากภาครัฐที่หลายสถาบันการเงินได้ประกาศลดการผ่อนค่างวดจึงต้องไปดูรายละเอียดให้ชัด

ถาม : เราเช่าคอนโดฯ แต่ช่วงเกิดเหตุแผ่นดินไหวที่พักเกิดความเสียหาย จึงต้องไปนอนโรงแรม ประมาณ 4 คืน ซึ่งค่าพักนี้สามารถเรียกร้องกับใครได้บ้าง

ตอบ : ตามหลักกฎหมายเช่าทรัพย์สิน หากมีความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าในระหว่างการเช่า ถือว่าผู้ให้เช่าต้องรับผิดด้วยการซ่อมแซมทรัพย์ที่ชำรุดบกพร่อง ดังนั้น จากเหตุแผ่นดินไหวทำให้ห้องพักที่เปิดให้เช่าเกิดชำรุดบกพร่องมีรอยแตกร้าว ทำให้ผู้เช่ารู้สึกไม่ปลอดภัยจึงต้องไปพักที่โรงแรมชั่วคราวจนกว่าวิศวกรจะมาตรวจสอบโครงสร้างเพื่อยืนยันความปลอดภัย โดยสรุปหลักง่ายๆ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ทำให้ทรัพย์สินนำมาให้เช่าต้องสมบูรณ์ตามสัญญา ดังนั้นเมื่อเกิดเหตุใดๆ ก็แล้วแต่ จนทำให้ผู้เช่าไม่สามารถพักอาศัยได้เหมือนเดิม ถึงแม้เป็นเหตุสุดวิสัยจากแผ่นดินไหวก็ตาม ดังนั้น ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อผู้เช่าด้วยการจ่ายค่าที่พักโรงแรม4คืน แต่ปัญหาเดิมๆ ก็คือ ผู้ให้เช่าไม่ยอม ถึงแม้มีข้อกฏหมายบังคับ นี่ละเป็นเหตุผลที่คนฟ้องศาลกันเยอะ แต่ไม่ต้องไปถึงศาลหรอกเปลืองค่าทนายความ สู้กันใช้เวลานานถึง 3 ศาล ทางที่ดีหาทางพูดคุยเจรจาไกล่เกลี่ยกัน ซึ่งทางศูนย์นิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รวมถึงมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค พร้อมช่วยเจรจาไกล่เกลี่ยโดยเอาข้อกฏหมายมากางคุยกัน

ถาม : พื้นที่ส่วนกลางคอนโดฯ เสียหายจากแผ่นดินไหว ทำให้การใช้ประโยชน์บกพร่อง ใช้ได้ไม่เต็มที่ ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม

ตอบ : ไม่ได้แน่นอน เพราะการจ่ายค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่เกิดโดยผลของกฏหมาย ซึ่งเป็นตามไปตาม "พระราชบัญญัติอาคารชุด" ที่ใช้บังคับ เพราะฉะนั้นหากไม่ได้รับบริการจากส่วนกลาง หรือนิติบุคคลบริการไม่ถูกใจ เจ้าของร่วมไม่มีสิทธิ์ใช้เป็นข้ออ้างไม่จ่ายค่าส่วนกลางอย่างเด็ดขาด

เอาละ! หวังว่าคำตอบข้างต้นที่อ้างอิงข้อกฎหมายสามารถช่วยให้ผู้อยู่คอนโดฯที่ได้รับความเสียหายจากเหตุแผ่นดินไหวได้ความกระจ่างและนำไปรับใช้ต่อไป

ที่มา : ใครได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว เราจะมาตอบทุกปัญหา Facebook Live📍เพจศูนย์นิติศาสตร์ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ 📍เพจมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค 👉🏻วันที่ 4 เมษายน 2568

โดยวิทยากร 💬 รศ.ดร. เฉลิมวุฒิ ศรีพรหม อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์"

💬 ผศ.ดร. เอมผกา เตชะอภัยคุณ อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์"

💬 คุณชัยรัตน์ แสงอรุณ ทนายความ

💬 ผศ.ดร. ปริญญา เทวานฤมิตรกุล ผู้อำนวยการศูนย์นิติศาสตร์ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์" ผู้ดำเนินรายการ